Nhân Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10, Chủ tịch Nam Long Group Nguyễn Xuân Quang chia sẻ công thức giữ lãi suất trần khoảng 9% cho khách mua nhà, giữa lúc thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn thanh lọc. Ông cũng nói rõ cách kiểm soát giá thành, chiến lược sản phẩm và kế hoạch quỹ đất của tập đoàn trong 5 năm tới.
Chính sách chia sẻ rủi ro lãi suất tác động thế nào đến quyết định mua nhà
Ông Nguyễn Xuân Quang dùng hình ảnh “lụt thì lụt cả làng” để nói về nguyên tắc vận hành khi thị trường gặp khó: không doanh nghiệp nào tránh được ảnh hưởng chung, nhưng mỗi doanh nghiệp phải chuẩn bị ba tầng chiến lược gồm ngắn hạn để tồn tại, trung hạn 3-5 năm và dài hạn 10-20-30 năm.
Điểm đáng chú ý là Nam Long đưa ra công thức bảo đảm mức trần lãi suất cố định khoảng 9% cho khách hàng lo ngại lãi suất thả nổi tăng lên 12-14%, phần chênh lệch vượt mức này do chủ đầu tư gánh. Với người mua ở thực có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, Nam Long tính toán bảng dòng tiền chi tiết để khoản trả góp chỉ chiếm 30-35% thu nhập. Nếu sức mua chưa đủ, ông Quang nói thẳng là khuyên khách hàng chưa nên mua vội.
Về bản chất, đây là cách chuyển một phần rủi ro lãi suất từ người mua sang chủ đầu tư. Khi khoản trả góp được giữ trong ngưỡng an toàn so với thu nhập, khả năng khách hàng duy trì thanh toán đều đặn cao hơn, qua đó giảm nguy cơ bỏ cọc hoặc mất khả năng chi trả giữa chừng – yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền và thanh khoản của chính dự án.
Kiểm soát giá thành qua quy hoạch và thiết kế căn hộ
Giá đất theo thị trường cùng bảng giá, tiền sử dụng đất của Nhà nước là những yếu tố doanh nghiệp không can thiệp được. Giá vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát, đá cũng tăng theo mặt bằng chung, không thể tự ý giảm.
Giải pháp Nam Long đang áp dụng nằm ở khâu quy hoạch và thiết kế. Ông Quang dẫn ví dụ về xu hướng làm căn hộ studio diện tích vừa phải, tối ưu không gian chia sẻ theo mô hình tương tự văn phòng chia sẻ không gian họp chung, giúp tiết kiệm diện tích riêng mà vẫn giữ được tiện ích, từ đó hạ tổng giá thành căn nhà.
Trong bối cảnh chi phí đầu vào tăng nhưng giá bán khó tăng tương ứng khi sức mua còn yếu, biên lợi nhuận của chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào hiệu quả thiết kế hơn là chờ đợi biến động giá đất hay vật liệu giảm xuống.
Nguyên tắc giữ lời hứa và hệ thống chuẩn hóa A-B-C
“Chỉ hứa những gì mình chắc chắn làm được. Đừng hứa những gì vượt năng lực để rồi đưa mình vào thế khó” – ông Nguyễn Xuân Quang nói về nguyên tắc đầu tiên trong việc giữ cam kết với khách hàng và đối tác.
Để cụ thể hóa nguyên tắc này, Nam Long xây dựng hệ thống chuẩn A, B, C cho từng dự án. Mỗi chuẩn gắn với hạng mục tiện ích, vật liệu cụ thể và cơ cấu giá thành, giá bán tương ứng. Khi đã cam kết với khách hàng theo chuẩn nào, quy trình nội bộ sẽ tự vận hành để ra đúng chuẩn đó, kèm theo danh sách kiểm tra (checklist) cho từng công đoạn và bộ phận kiểm soát, kiểm toán nội bộ độc lập giám sát.
Cơ chế chuẩn hóa này có ý nghĩa thực tế với người mua nhà hình thành trong tương lai, bởi khoảng cách từ lúc mở bán đến khi bàn giao thường kéo dài nhiều năm. Có bộ tiêu chuẩn rõ ràng giúp đối chiếu được cam kết ban đầu với sản phẩm thực nhận, giảm nguy cơ lệch chuẩn giữa quảng cáo lúc mở bán và bàn giao thực tế.
Hợp tác với đối tác Nhật Bản nâng chuẩn quản trị dự án
Trước khi bắt tay các tập đoàn Nhật Bản, Nam Long từng đón nhận dòng vốn từ các quỹ đầu tư Mỹ như Goldman Sachs, IFC, buộc doanh nghiệp phải minh bạch và vận hành theo chuẩn quốc tế ngay từ giai đoạn đầu hội nhập.
Sau đó, Nam Long hợp tác liên doanh với các tập đoàn Nhật Bản gồm Hankyu Hanshin Properties, Nishi-Nippon Railroad và Tokyu Corporation để phát triển dự án. Theo ông Quang, lợi thế mang lại gồm hai phần: nguồn lực và sản lượng tăng gấp 3-4 lần so với tự phát triển một mình, đồng thời dự án được các tổ chức tài chính, ngân hàng và cơ quan quản lý nhìn nhận với chuẩn mực khắt khe, minh bạch hơn khi có đối tác ngoại đồng hành.
Ông cũng dẫn lại lời của lãnh đạo cấp cao phía đối tác Nhật: “Chúng tôi đi theo bước chân của Nam Long để cùng đồng hành phát triển tại Việt Nam”.
Dải sản phẩm từ nhà ở vừa túi tiền đến dinh thự và vai trò lấp đầy dân cư
Nam Long hiện phát triển nhiều phân khúc song song: dòng affordable EHome do Nam Long ADC phát triển, dòng trung cấp Flora, nhà phố/biệt thự Valora và dòng dinh thự hạng sang Legacy Collection. Tùy đặc thù từng thị trường và từng giai đoạn chu kỳ kinh tế, tập đoàn sẽ ưu tiên đẩy mạnh phân khúc phù hợp với sức hấp thụ.
Tại các đại đô thị, Nam Long chủ động quy hoạch sẵn phân khu dành cho dòng sản phẩm vừa túi tiền, vì theo ông Quang, đây thường là nhóm cư dân lấp đầy đầu tiên, sau đó mới kéo theo dòng trung cấp và cao cấp. Dẫn chứng được nêu ra là các khu đô thị Tân Thuận Đông, Mizuki Park và Akari City, nơi cư dân về ở đông, hình thành nhịp sống với hàng quán và không gian công viên hoạt động hằng ngày.
Akari City là một trong các khu đô thị thuộc dòng sản phẩm Flora của Nam Long, hiện đang vận hành tại khu vực phía Tây TP.HCM. Khách hàng quan tâm có thể tìm hiểu thêm vị trí Akari City cùng kết nối hạ tầng khu vực, hoặc tham khảo cách tập đoàn áp dụng tiêu chuẩn thiết kế cho dòng sản phẩm này qua bài Tiêu chuẩn Flora của Nam Long: từ Akari City đến Trellia Vista.
Trên thị trường phía Nam, phân khúc dinh thự, biệt thự cao cấp cũng ghi nhận sự tham gia của nhiều chủ đầu tư khác, như dự án Elyse Đại Phước, cho thấy xu hướng đa dạng hóa sản phẩm đang diễn ra ở nhiều doanh nghiệp bất động sản chứ không riêng Nam Long.
Quỹ đất sẵn có và biến số từ chính sách đất đai
Nam Long cho biết vẫn có sẵn quỹ đất sạch tích lũy từ nhiều năm trước. Việc chưa bung mạnh phát triển thêm trong vài năm gần đây, theo ông Quang, xuất phát từ các công thức tính toán và thủ tục pháp lý tại một số địa phương còn điểm nghẽn, thiếu tính khả thi khi tiếp nhận dự án mới.
Tập đoàn kỳ vọng đợt điều chỉnh, sửa đổi các luật liên quan đến đất đai và bất động sản lần này của Chính phủ sẽ mang lại phương án khả thi, thuận lợi hơn, giúp tính toán trước bài toán đầu tư trong 5 năm tới. Đây là biến số chung của ngành bất động sản hiện nay, không riêng với Nam Long, nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ bung quỹ đất sạch sẵn có của các chủ đầu tư lớn.
Những chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang cho thấy cách một chủ đầu tư có nhiều năm hoạt động tại thị trường phía Nam, trong đó có các đại đô thị dòng Flora như Akari City, đang điều chỉnh chính sách bán hàng và sản phẩm để thích ứng với giai đoạn lãi suất cao và thanh khoản chậm. Việc duy trì dòng tiền ổn định và giữ đúng cam kết với khách hàng, theo ông, là yếu tố quyết định sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ hiện nay.
